Beaucoup d'investisseurs en immobilier se demandent s'il est préférable d'investir dans le locatif avant d'acheter sa résidence principale. Cette question revient de façon récurrente car l'achat de la résidence principale impacte la capacité d'emprunt de l'investisseur.

   En effet, les banques autorisent des mensualités d'emprunt ne dépassant pas 35 % des revenus de l'emprunteur.

Cependant, ne vaut-il pas mieux rembourser un crédit pour sa RP que payer un loyer? 

Pour répondre à cette question, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs paramètres...

1) LE SECTEUR

La première piste consiste à analyser son secteur de façon à déterminer si cela te couterait plus cher de payer une mensualité de crédit pour acquérir un bien ou de payer un loyer correspondant à ce type de logement ? 

Voici un comparatif par rapport au secteur : 

• Dans les grandes villes avec des prix aux mètres carrés élevés : en général cela coûte moins cher d’être locataire.

• Dans les villes moyennes ou petites avec des prix aux mètres carrés  faibles : en général cela coute moins cher d’être propriétaire.

2) LA VISION DE L’INVESTISSEUR

   Les investisseurs n'aiment pas investir leur argent dans "un fond perdu".

Forcément, il est plus intéressant de capitaliser dans sa résidence principale et d'amortir un prêt plutôt que de payer un loyer qui sera perdu. 

   Néanmoins le fait de louer peut permettre d’emprunter plus et de gagner plus d’argent.

Quand un banquier va étudier le dossier de financement et calculer le taux d’endettement, il va prendre toutes les charges en compte : crédits et/ou le loyer actuel.

3) LA VISION DU BANQUIER

   Certaines banques préfèrent prêter lorsque l’acquéreur possède déjà une résidence principale.

L’acquisition de la résidence principale permet de te forcer à épargner une somme tous les mois sous la forme d’un crédit, cela rassure le banquier et tu vas capitaliser mensuellement et te construire un patrimoine. Tu vas pouvoir transmettre un bien à tes héritiers.

   Néanmoins en ayant placé le même argent tous les mois sur un placement rémunérateur, tu aurais peut-être pu transmettre plus.

Être propriétaire de ta résidence principale ne te bloquera pas forcément pour de prochains investissements locatifs malgré un taux d’endettement qui peut être élevé.

LA BONNE STRATÉGIE

Il n’y a donc pas de réponse toute faite, ce choix dépendra des envies et des objectifs de chacun.

Cependant, il y a tout de même certaines précautions à prendre lorsque l'on achète sa résidence principale. 

La première sera de ne pas mettre toute son épargne dans le projet. Ensuite, il est préférable d'acheter une résidence principale avec un potentiel à exploiter et surtout de garder de la capacité d'emprunt disponible pour les projets futurs.

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